Son dönemde gayrimenkul piyasasında sıkça gündeme gelen konulardan biri de yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi. Ev satın alan kişinin kiracıyı çıkarıp çıkaramayacağına ilişkin davalar artarken, Yargıtay’ın verdiği kararlar kiracılar için de ev sahipleri için de yol gösterici oluyor.
YASAL ÇERÇEVE: BORÇLAR KANUNU
Türk Borçlar Kanunu’na göre, bir taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmiyor. Yani kiracının sözleşme ile elde ettiği haklar, mülk el değiştirse de devam ediyor. Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda sayılan özel şartların gerçekleşmesi gerekiyor.
YENİ MALİK HANGİ DURUMLARDA TAHLİYE İSTEYEBİLİR?
Kanuna göre yeni malik, kiracıyı tahliye edebilmek için şu gerekçelerden birine dayanmak zorunda:
- Konut veya iş yeri ihtiyacı: Yeni malik, kendisi ya da birinci derece yakınları için taşınmazı kullanma ihtiyacını ispatlarsa tahliye talebinde bulunabiliyor.
- İhtiyaç davası açmak: Satış tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalı, ardından 6 ay sonra dava açılarak tahliye talep edilebiliyor.
- Tahliye taahhütnamesi: Önceki ev sahibine verilmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, yeni malik de buna dayanabiliyor.
SÜRELER ÇOK KRİTİK
Yeni malikin tahliye hakkını kullanabilmesi için sürelere dikkat etmesi gerekiyor. Hukukçular, “Satıştan sonraki bir ay içinde kiracıya bildirim yapılmazsa, malik bu hakkını kaybeder. Ayrıca dava açılmadan tahliye talebi mümkün değildir” uyarısında bulunuyor.
YARGITAY’IN EMSAL KARARLARI
Yargıtay, yeni ev sahibinin tahliye hakkına ilişkin birçok emsal karar verdi. Kararlarda öne çıkan kriterler şunlar:
- Yeni malikin ihtiyacının samimi ve gerçek olması gerekir. Keyfi gerekçelerle açılan tahliye davaları reddediliyor.
- Kiracının uzun süredir oturduğu evden çıkarılmasında hakkaniyet ilkesi gözetiliyor.
- Bildirim ve dava sürelerinin kaçırılması halinde tahliye talepleri geçersiz sayılıyor.
Bir Yargıtay kararında, ihtiyacını samimi şekilde kanıtlayamayan yeni malikin tahliye davası reddedilmiş, kiracının oturmaya devam etmesine hükmedilmişti.
KİRACILAR NE YAPMALI?
Kiracılar, yeni malik tarafından tahliye talebiyle karşılaştıklarında şunlara dikkat etmeli:
- Satış sonrası yapılan bildirim süresine bakılmalı,
- İhtiyaç gerekçesi incelenmeli,
- Tahliye talebi dava açılmadan geçerli olmayacağı bilinmeli,
- Gerektiğinde hukuki destek alınmalı.
Kiracıların en büyük hatası, yeni malikin talebi üzerine haklarını bilmeden evi terk etmeleri oluyor. Oysa yasal süreç tamamlanmadan kiracıdan çıkması istenemez.
EV SAHİPLERİ İÇİN UYARILAR
Yeni malikler için de önemli noktalar bulunuyor. Tahliye talebi için mutlaka yasal prosedürlere uyulmalı. Aksi halde hem dava kaybedilebiliyor hem de kiracı lehine tazminat yükümlülükleri doğabiliyor.
Kira avukatları, “Yeni ev sahipleri, evi satın almadan önce kiracının durumunu araştırmalı. Gereksiz ihtilafların önüne ancak bu şekilde geçilebilir” değerlendirmesinde bulunuyor.
SON DÖNEMDE DAVALAR ARTTI
Özellikle kira fiyatlarındaki hızlı artış, yeni ev sahiplerinin mevcut kiracıları çıkarıp evi daha yüksek bedelle kiraya verme isteğini artırıyor. Ancak kanun, bu tür gerekçeleri yeterli görmüyor. Gerçek ihtiyaç olmadan açılan tahliye davaları reddediliyor.
SONUÇ
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda belirtilen sıkı şartların sağlanması gerekiyor. Bildirim süresi, dava açma hakkı ve ihtiyacın samimiyeti en kritik unsurlar. Kiracıların da ev sahiplerinin de haklarını bilmesi, uzun ve masraflı dava süreçlerinin önüne geçiyor.
Levent Kömür
