Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri: Müteahhit ile arsa sahibi arasında imzalanan ve müteeahhitin arsa sahiplerine ait arsa üzerinde inşaat yapım işini üstlendiği, bunun karşılığında arsa sahiplerinin ise sözleşme ile kararlaştırılan bir kısım arsa payını müteahhite devretmekle yükümlü oldukları çift tipli ve karma nitelikte, isimsiz sözleşmelerdir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir çeşit “isimsiz sözleşme” olarak nitelendirilmesinin sebebi, bu sözleşme tipinin Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmiş olan sözleşmelerden biri olmaması ve eser sözleşmesi ile satış sözleşmesi hükümlerinin unsurlarını ihtiva etmesinden kaynaklanmaktadır.
Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişiler
Müteahhit ile anlaşarak henüz inşaat bitmeksizin taşınmaz satışına dair sözleşme imzalayan 3. kişilerin durumu, çeşitli davalara konu olmakta ve hukuki açıdan komplike bir durum yaratmaktadır. Üçüncü kişiler, arsa sahipleri ile müteahhit(yüklenici) arasındaki sözleşmenin tarafı olmadıkları halde, arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir. Bu durumun, sözleşme kavramının felsefesi ile tezat oluşturduğu düşünebilirse de, Yargıtay’ın konuya ilişkin tasarımları gayet mantıklıdır. Şöyle ki: Kural olarak sözleşme ilişkisi, genel itibariyle yalnızca sözleşmenin taraflarını ilgilendirir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici ile sözleşme yapan üçüncü kişilerin yaptığı sözleşmenin niteliği yorumlanmalıdır. Bu anlamda adi yazılı şekilde müteahhitin satış ofisinde yapılmış olan taşınmaz satış sözleşmesinin, tapuda resmi şekilde yapılmamış olmasından kaynaklı olarak geçersiz olacağı düşünülecek olsa da, Yargıtay uygulamalarına göre bu tip sözleşmeler “alacağın temliki sözleşmesi” niteliğinde kabul edilmektedir.
Tüm Şartlar Sağlanmışsa Arsa Sahipleri 3. Kişiye Tapuyu Devretmek Durumunda
Arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, müteahhitin kendi üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmiş olması halinde; üçüncü kişi tarafından arsa sahibine karşı açılacak olan tapu iptali ve tescil davasının kabulü gerekir. Ancak müteahhit, kendi üzerine düşen görevleri tamamlamamışsa, arsa sahipleri tarafından müteahhite karşı ileri sürülebilecek olan defi ve itirazlar, üçüncü kişiye karşı da ileri sürülebilir. Bu nedenle arsa sahibi, yüklenicinin kendi üzerine düşen yükümlülükleri tamamlamadığı iddiasıyla eksik imalat bedelinin hesaplanmasını ve üçüncü kişi tarafından mahkemenin göstereceği yere depo etmesini isteyebilir.