Bayraklı 10 yılı aşkın bir süredir 60 hektarlık bir alanın kentsel dönüşümünü konuşuyor. Geçmişe dönüp bakarsanız, bugüne kadar sadece konuşmuş.
Projeler yapılmış, onaylanmış, itiraz edilmiş, iptal edilmiş, bu tutmaz denilmiş vs. Malum Bayraklı, İzmir’in kentsel görünümü en kötü olan ilçelerinin başında geliyordu. Dolayısıyla İzmir’de kentsel dönüşüm denildiğinde de ilk akla gelen ilçelerin başında gelmişti.
Yanlış hatırlamıyorsam daha ilçe yapıldığı 2008 yılından bu yana her daim kentsel dönüşüm ihtiyacı ön plandaydı. Bu yüzden Alpaslan- Cengizhan ve Fuat Edip Baksı mahallelerini kapsayan 60 hektarlık bir alan kentsel dönüşüm alanı ilan edildi.
Detaylarına girecek değilim ama bugüne kadar bir gıdım yol alınamadı. Belli ki yapılan planlarda bir tutarsızlık vardı. Belli ki bazı dengeler gözetilmemişti.
Bayraklı Belediye Başkanı Serdar Sandal, göreve geldikten sonra bu 10 yıllık cenazenin altında ben de kalırım diye korkup sinmedi. Bugüne kadar başarılamadı, ben mi başaracağım da demedi.
Büyük bir cesaretle o planları yeniden masaya indirdi. Oturdu inceledi, nerelerde tıkandığına baktı ve 2020 yılında hep birlikte yaşadığımız İzmir depremi ile birlikte de bu dönüşümün acilen hayata geçirilmesi gerektiği düşüncesi ile düğmeye bastı.
Peki İzmir’de düğmeye basılan ilk kentsel dönüşüm projesi Bayraklı mıydı? Elbette hayır. İzmir, yıllardır yüzde 60’ı kaçak ve depreme dayanıksız olduğu belirtilen yapı stokunu yenilemeye, dönüştürmeye ve sağlıklı hale getirmeye çalışıyor.
İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Tunç Soyer’in bu anlamda yeni bir yaklaşım getirmesi, İZBETON ile başlayıp ardından iş insanlarının yer aldığı yapı kooperatifleri kurması onun da ardından halk tipi yapı kooperatiflerine yönelmesi, aslında kentsel dönüşümün yeni yol haritasını da ortaya koyuyordu.
Bayraklı Belediye Başkanı Serdar Sandal da bu yol haritasını iyi okudu. Daha da ötesi göreve geldiğinde Bayraklı’da 10 yıldır neden yol alınamadığını çok iyi irdeledi.
Başkan Sandal’ın mahalle gezilerinde vatandaşla paylaşmaya başladığı ayrıntılardan anlıyoruz ki, bu sefer plan tutacak ve Bayraklı dönüşmeye, yenilenmeye, İzmir’in yeni kent merkezi olmaya layık bir görünüm kazanmaya başlayacak.
Bayraklı’ya ‘İzmir’in kalbi’ denilecekse, önce bunu kentsel dokusu ve görünümü ile de hak etmesi gerekiyor. İşte bu noktada elde ettiğim bazı bilgileri sizinle paylaşayım.
Başkan Sandal, 3 mahalleyi ve 60 hektar alanı kapsayan kentsel dönüşüm alanını 26 adaya ayırmış. Bu adaları müteahhitlerin başını çektiği yapılar dönüştürmeyecek. Burası önemli… Çünkü bütün kontrolün müteahhitlere bırakıldığı yöntemlerde vatandaş hak kaybına uğrayabiliyor.
Evet, İzmir’in çok başarılı müteahhitleri var, çok güzel işler ortaya koyuyorlar ancak bu kentsel dönüşüm işi tek başına müteahhitlerin insafına bırakılamaz, bunu biliyoruz.
Bana göre de kentsel dönüşümdeki en büyük eşik; dönüşümün getireceği imar rantının hakkaniyetli bir şekilde paylaşılmamasıydı. Bu şu demektir; siz 3 katlı bir yeri dönüştürmek istediğinizde, buyurun yine 3 kat yapın diyemiyorsunuz. Çünkü 3 katın dönüşümü için gereken maliyet zaten 1,5 katı alıp götürüyor geriye 1,5 kat kalıyor. Vatandaş dönüşümden önce bir daire sahibi iken, dönüşüm bittiğinde yarım daire sahibi olmayı elbette kabul etmez.
İkincisi, siz 3 katlı yeri 3 kat olarak dönüştürmek isterseniz, Bayraklı gibi sıkışık yapılaşmanın olduğu bölgelerde ihtiyaç duyulan sosyal donatı alanları için kamuya terk yapamazsınız. Kamuya terk yaptığınızda ise dönüşümden sonra 3 katlı bir binadan mülk sahiplerinin eline 1,5 değil, sadece yarım daire kalır. Bu kısaca şu demektir, evinin arsasını müteahhide sat, git. Nasıl olsa müteahhit daha sonra farklı bir imar rantı ile oraya 15-20 katlı binalar dikecektir…
Aslında ilginç bir şekilde yıllardır zorla dayatılan yöntem buydu. Tutmadı, tutmaz da…
İzmir’de kentin en merkezinde siz yatay bir yapılaşma yapamazsınız, yatay yapılaşma için metropolün dışını tercih edebilirsiniz.
Dikey bir yapılaşmadan söz ettiğimizde de yani halk diliyle söylersek, 15-20-30 katlı yapılara izin verdiğinizde ise devasa imar rantları ortaya çıkar.
Bununla birlikte de kat yüksekliği arttıkça, kamuya yaptıracağınız terk oranları da artar, park, yol, cadde, okul, ibadethane, spor alanı vs. için belediyelere para ile satın alamayacakları büyük araziler kazandırırsınız.
Binalar yükseldikçe, binalar arasındaki mesafeler artar, her binanın çevresinde yeşil kuşaklar oluşturacak boş araziler, otoparklar, bahçeler oluşur.
Peki bunun nesi kötü?
Valla bana göre kötü yanı yok. Ama yerel yönetimlerin çoğunlukla bu rantın tümünü orada ikamet etmekte olan kişilere, yani dönüştürülecek binaların maliklerine değil de büyük müteahhitlere vermek istemesi, kentsel dönüşümleri imkansız hale getiriyor.
Kentsel dönüşüm planlarında yüksek imar izni verildiği zaman bir daire sahibi olan vatandaş, yeni yüksek binada iki hatta üç daire sahibi olabiliyor.
Burada bir haksız zenginleşme var mı? Varsa da o zaman 40-50 katlı gökdelenlere izin verdiğinizde, o haksız zenginleşmeyi orada arayacaksınız, gariban vatandaşın bir ekstra daire sahibi olmasında değil.
Yeniden Bayraklı modeline döndüğümüzde, yöntemi başarılı kılacak birkaç özelliğini daha paylaşayım. 26 adaya bölündüğünden, en az 26 halk tipi yapı kooperatifi kurulacak, 26 yapı kooperatifi arasında hem olumlu bir rekabet yaşanacak hem de vatandaş açısından bir performans ve maliyet kıyaslaması şansı doğacak.
Öyle ya bir kooperatif ortağı, diğer kooperatiflerin çalışmalarına ve maliyetlerine bakarak, kendi kooperatifinin yönetimini sorgulayabilecek, daha verimli çalışmasını talep edebilecek.
26 ada olması, bu işleri üstlenecek müteahhitlik firmalarının oluşturabileceği tekeli de kıracak. Yani herhangi bir müteahhitlik firması, ‘ben bu işi şu kadara yaparım, işinize gelirse kardeşim’ diyemeyecek.
Daha da ötesi Bayraklı halkı kendi geleceğini kurgulayacak, modelleyecek ve hayata geçirecek. Halk tipi demokrasi de bu olsa gerek.
Başkan Sandal’ın kat yükseklikleri için mahalle toplantılarında 15 katlı yapılardan söz ettiğini duyuyorum. 15 kat, 3-4-5 katlı yapıların, mülk sahiplerinin cebinden bir maliyet çıkmasına gerek kalmadan dönüşümünü mümkün kılar. Yani dönüşümün maliyeti, verilen bu yeni katlardan elde edilecek gelirle ödeneceğinden, vatandaş belki de cebinden bir kuruş çıkmadan, olası bir depremde içinde ölmeyeceği sağlıklı bir konuta sahip olacak.
Dahası Bayraklı da İzmir’in kalbi olmaya yaraşır bir görünüme kavuşacak. Sokaklar, caddeler genişleyecek, çocukların içinde koşturabileceği yeşil kuşaklar, parklar kentin içinde boy gösterecek.
Bayraklı modelinde bir şey daha dikkat çekiyor; Başkan Sandal, bir kamu otoritesi olarak Belediyenin dönüşümde üye ve kooperatif yönetimleri ile müteahhitler arasında garantör olarak rol alacağını söylüyor.
Buna gerek var mı? Elbette var.
Zira, ekonomik bir faaliyetin olduğu, hele de kentsel görünümün ortaya çıkacağı böyle bir dönüşüm hareketinde Belediyenin süreçteki rolü hayatidir.
Burada Başkan Sandal’ın elinde olmayan bir enstrüman var. O nedir derseniz, kentsel dönüşümü kolaylaştıracak bazı finansal araçların da sağlanması gerekiyor.
Elbette bu belediyenin görevi değil, burada da Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının, siyasi bir amaç gözetmeksizin, bankalarla oturup, gerçekten kentsel dönüşümü teşvik edecek bir finansal kolaylaştırma mekanizmasını devreye sokması gerekiyor.
Son söz olarak da hatırlatmakta fayda var, tüm bunların yeni bir depremin İzmir’i sarsmasından önce yapıp, bitirilmesi gerekiyor.
Bayraklı’daki dönüşüm hamlesini yakından takip edeceğiz, eğer bu saç ayakları üzerinden başarılı bir dönüşüm hareketi başlarsa, sadece Bayraklı’da değil İzmir’de de kentsel dönüşümün önü açılmış olacak.
